人民广场是天生的市中心

拥有最完善的综合配套

(相关资料图)

只是这个中心可能并不适合居住

人民广场位于上海市中心的广场，是上海的商业中心和交通枢纽，板块因此而得名。

人民广场板块位于黄浦区西北部，东西以西藏中路，成都北路为界，宽约0.8公里；南北以延安高架、苏州河为界，长约1.5公里。

商业中心

人民广场作为商业中心由来已久。

这片地方最早是作为英国人的跑马场，建于1862年（清同治元年），到20世纪初已经占地500多亩，也就是约0.3平方公里。

英国人一方面出售入场券赚取利润，另一方面赌马，自己坐庄，从上海市民身上获得巨额回报，是当时全上海的焦点，土地价格曾高达上千万两白银。

这样的地段自然发展成为了大型商圈：公司、戏院、商店林立，“新世界”、“大世界”等著名商务娱乐场所都坐落在人民广场周围，成为全上海人流最密集的区域，并发展出了繁荣的房屋租赁业务。

今天的人民广场和人民公园基本是在当年的基础上建立，明显保留了当年的格局。

从地图上看，环绕人民广场周围的道路呈一个椭圆形，而这种曲线明显不符合城市道路一贯的横平竖直，因为人民广场、人民公园这一大片绿色区域基本就是当年跑马场的空间（以西藏南路为中轴线，右侧的是人民广场和人民公园（绿色区域），左侧的是历史上第二个跑马场，人民广场是第三个）。

这种椭圆形的道路设计，一方面是利用原有的城市布局（因为这是市中心为数不多的大片空地）

另一方面，这种设计还能够使行人更容易穿越街道，增加广场周围商铺的曝光度，提升商业繁荣度。

发展到今天，人民广场板块自身虽然因为面积较小没有大型商圈，但围绕在周围的静安寺、南京西路、南京东路这些顶级商圈都近在咫尺，占地面积基本都和人民广场＋人民公园相当。

上图是上海地铁站1公里范围内的商业设施聚集度，颜色越深代表聚集度越高，可以看到，最高的就是人民广场，南京东路等站点。可以说，作为上海中心，不是这些商圈成就了人民广场，而是有了人民广场BUFF加持才能有今天。

当然，作为商业中心的结果就是不太宜居，毕竟房价在这摆着。

人民广场等中心地带人虽然多，但基本是以工作人口为主。流动人口多意味着无法享受安静的社区氛围，同时也提高了生活成本，这点凡是在市区工作或生活的人都有体会。

如果把目光看向外围，人民广场站地铁半小时通勤圈内的平均居住密度并不低于人民广场本身—比如2号线人民广场站的地铁车厢内乘客数量和虹桥站相比几乎没有变化。

如果只是贵倒也没问题，毕竟是市中心，但人民广场板块的房子品质不佳，也没有更多选择余地。

无论是建国前还是建国后，人民广场区域的定位一直都是商业和公共活动的中心，而不是大众居住区。本身面积就比较小，仅有1平方公里多，光是人民广场和人民公园等公共设施都已经占到了板块面积的1/4左右，腾不出更多地方建房。

这一点从人民广场板块目前的在售房源就能看出，诸葛找房数据显示，人民广场板块目前二手房均价10万＋，在售房源较少，仅有85套，这说明人民广场作为商业中心没有足够的征地建房的空间。

而且人民广场房龄基本都超过20年，即使品质小区年代也比较久， 大片的老破小让人怀疑花上千万买在这里是否有必要。

另外从房源的面积分布上来说，人民广场也比较极端。 要么是一两百平的大房子，要目是四五十平的老破小。 这说明人民广场的居民要么是很有钱，特意买在人民广场，要么是一直居住在这里的老上海， 因此从房源角度来说，人民广场应该不适合追求品质的中产客群购买， 除非是单纯为了挂学区。

当然，就算生活成本高、房子选择余地少等缺点都能接受，单纯从性价比上，人民广场也有更好的替代品。

对于改善置换客户来说，买房的需求是为了自主＋学区，但是人民广场的具备自住属性的学区房最少也得1500万＋，而且还是老房子，比如黄浦大楼这套学区三房，单价近13万。这个价位完全可以在中外环买到非常优秀的品质次新，比如张江唐镇等。

对于豪宅客户，附近的新天地板块也是更好的选择，华府天地，翠湖天地等都是数得着的豪宅社区，居住体验和地段等因素都能满足。

优点还是有的

不过人民广场作为市中心板块当然也有它的过人之处，比如基础设施可及性。

交通

人民广场地铁站建筑面积近18万平方米，是亚洲最大的地铁站，是世纪大道站面积的好几倍，总共18个出入口（1-20，无4.13），全上海最多。

客流量大方面，人民广场站同时汇集了上海轨道客运压力最沉重的1号线和2号线，尤其是2号线人民广场站，日均进出站客流量超过20万，是全上海人流量最大的站点。

即使是驾车，一小时也能到达上海大部分核心区域。

商圈

通过对上海主要商圈占地面积、客流量、消费金额三个指标进行综合考量，得出下图9个市级商业中心，可以看出，人民广场周围集中了全市最多的市级商圈，其中世界级的南京东路和南京西路商圈和人民广场都只有一街之隔。

医院

在复旦大学医院管理研究所发布的年度中国百强医院榜单上排名前10的医院中，上海独占3席，他们分别是复旦大学附属中山医院、上海交大附属瑞金医院和复旦大学附属华山医院，而这三家医院距离人民广场均不到5公里，打车只需要20分钟。

至于上海的三甲医院则更不用说，数得着的基本都在内环，相对于人民广场都是近在咫尺。

学校

至于学校， 曹光彪＋格致 的组合也让无数家长向往（但是单挂学区的成本每平方超过20万），在2021年上海百强中学的四校八大排行榜上，格致中学排名第6。

人民广场的定位是商业政治文化中心，因此在居住层面上的开发显得不足，除去挂学区的老破小之外，人民广场的单价在市区并不算很突出。

但即便如此，受制于房源因素，人民广场的目标客户群体仍然很小，目前并不被市场所认可，即使有着全市最好的硬件基础配套。

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